РЖИЩІВСЬКА ГРОМАДА: ПРО ОРЕНДУ ЗЕМЛІ ТА ЗЕМЕЛЬНІ АУКЦІОНИ ПРОСТИМИ СЛОВАМИ
На даний час земельне законодавство в Україні дозволяє отримати в тимчасове користування (оренду) земельну ділянку із земель комунальної власності, в більшості випадків, виключно через торги (аукціони).
Перелік випадків, коли можна отримати ділянку без аукціону, виписаний в ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України. Це досить специфічні види ділянок і тому більшості громадян вони не цікаві.
Хто має бажання, той вивчить цю статтю або отримає консультацію у землевпорядників чи юристів Виконавчого комітету Ржищівської міської ради.
Також не будемо зупинятись на таких поняттях як суперфіцій і емфітевзис – це, по суті, теж один із видів отримання землі, і в більшості випадків процедура аналогічна оренді.
Якщо просто, то для громадян переважно цікаво, як отримати ділянку для комерційної діяльності чи для сільськогосподарського обробітку.
Якщо коротко, відповідь проста – через аукціон. Або ви відслідковуєте ділянки, які вже виставлені на аукціони і з них обираєте, або, якщо ви знайшли цікаву вам землю, можете запропонувати органу місцевого самоврядування виставити її на аукціон і потім взяти участь у торгах.
ПІДГОТОВКА ДІЛЯНОК (ЛОТІВ) ДО ПРОВЕДЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ТОРГІВ
Підготовку ділянок (лотів) до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів (орган місцевого самоврядування).
Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає:
- Крок 1. Виготовлення та затвердження в установленому законодавством порядку містобудівної документації та документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
- Крок 2. Державну реєстрацію земельної ділянки.
- Крок 3. Державну реєстрацію речового права на земельну ділянку.
- Крок 4. Отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
- Крок 5. Встановлення стартового розміру річної орендної плати.
- Крок 6. Визначення дати проведення земельних торгів.
- Крок 7. Організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація).
Всі вищенаведені кроки здійснюються відповідно до рішення органу місцевого самоврядування (якщо просто, на підставі рішення Ржищівської міської ради).
Витрати, здійснені організатором земельних торгів або їх виконавцем на підготовку лотів до проведення земельних торгів, відшкодовуються переможцем земельних торгів за кожним лотом.
ПРОЦЕДУРА НАБУТТЯ ПРАВА ОРЕНДИ
Процедура набуття права оренди на земельних торгах виглядає так:
- Крок 1. Зареєструватись на електронному майданчику.
- Крок 2. Обрати необхідні торги.
- Крок 3. Подати заяву на участь з відповідним пакетом підтверджуючих документів. Для підписання документів необхідно мати ЕЦП та сканер, адже документи мають бути в електронному вигляді та за підписом ЕЦП потенційного учасника. У разі, якщо пакет документів буде неповним, виконавець (не орган місцевого самоврядування, а електронний майданчик, оператор, який веде торги) відхилить учасника та не зареєструє аукціонний білет. Тому важливо одразу підготувати повний пакет документів у відповідності до законодавства.
- Крок 4. Сплатити реєстраційний та гарантійний внески на рахунок виконавця земельних торгів.
- Крок. 5 Направити електронний пакет документів на перевірку виконавцю (документи надсилаються не в міськвиконком, а на електронний майданчик, оператору). Документи надсилають на електронну пошту виконавця земельних торгів, які він перевіряє протягом одного дня. Важливо, що заява на участь в аукціоні (документи учасника) мають бути надіслані щонайменше за 3 дні до аукціону. У разі, якщо документи відповідають законодавству, виконавець реєструє аукціонний квиток та його номер. Якщо ні – виконавець відмовляє в допуску до участі в аукціоні.
- Крок 6. Отримати номер аукціонного білету від виконавця. Отримання номеру аукціонного квитка є підтвердженням набуття статусу учасника та фактично зеленим світлом для участі в електронному аукціоні.
- Крок 7. Прийняти участь в аукціоні.
- Крок 8. Підписати електронний протокол. Протокол підписується переможцем та організатором земельних торгів протягом 6 робочих днів з дня наступного за днем формування протоколу (дата формування визначені в документі протоколу). Протокол підписується за допомогою накладення ЕЦП.
- Крок 9. Підписати договір в електронному та в паперовому вигляді. Проект договору обов'язково публікують в умовах оголошення, і учасник ще на етапі підготовки документів знає, на яких умовах буде укладена угода. Підписують договір аналогічно як і протокол - ЕПЦ, але з тією особливістю, що додатково необхідно підписати й в паперовому вигляді, для подальшої реєстрації угоди.
Перевагою набуття права оренди на земельних торгах є оперативність, адже орендар не зобов’язаний:
- отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про дозвіл на розробку документації із землеустрою;
- розробляти таку документацію та погоджувати її;
- реєструвати земельну ділянку в ДЗК;
- отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про передачу земельної ділянки в оренду.
Усі необхідні процедури щодо формування земельної ділянки та її державної реєстрації виконує організатор торгів до їх проведення.
Договір оренди земельної ділянки укладають за їх результатами безпосередньо в день проведення торгів.
ЯК ВІДБУВАЮТЬСЯ ЕЛЕКТРОННІ ТОРГИ?
Земельні аукціони відбуваються в режимі реального часу в Інтернеті, на електронному майданчику «Prozorro.Продажі». Під час продажу земельних ділянок система «Prozorro.Продажі» виступає виключно центральною базою даних (ЦБД), тобто акумулює всі об’єкти, що підлягають продажу і не спілкується з учасниками торгів, а відповідає виключно за якісну та безперебійну роботу системи.
Організатори та учасники торгів взаємодіють з системою виключно через електронні майданчики, які підключені до системи. Таким чином, майданчики відповідають за якісну консультативну підтримку як покупців, так і продавців. Система “Prozorro.Продажі” працює за принципом максимальної відкритості та прозорості. Документи компанії що бере участь в торгах, приховані, ні на майданчику, ні на “Prozorro.Продажі” вони не відображаються. Інформація про кількість (лише про кількість) учасників стає доступною на початку проведення аукціону. Ні назв, ні прізвищ учасників, ні інших даних щодо учасників під час аукціону не відображається.
Класичний англійський аукціон включає в себе три раунди на підвищення ціни, з урахуванням мінімального кроку підвищення.
Раунди аукціону проходять поетапно, кожен учасник може зробити крок на підвищення, або його пропустити.
Вся інформація про учасників стає доступною після завершення аукціону.
ХТО БЕРЕ УЧАСТЬ В АУКЦІОНІ?
Суб’єктами, які беруть участь в земельному аукціоні, є:
- організатор земельного аукціону (сільські, селищні та міські ради);
- оператор електронного майданчика;
- учасники (потенційні покупці ділянок або прав на них), які сплатили необхідні платежі, подали необхідні документи та відповідають встановленим законодавчим вимогам.
Під час проведення аукціону ні організатор, ні оператор не можуть жодним чином вплинути на перебіг аукціону чи його результат.
Вважається, що суб’єкт переважного права (переможець аукціону) відмовився від свого переважного права купівлі земельної ділянки на відповідному земельному аукціоні, якщо він:
- не відповідає встановленим законодавцем вимогам до учасників аукціону або не виконав такі вимоги;
- відмовився від підписання протоколу про результати земельного аукціону, укладення договору за результатами його проведення;
- як переможець аукціону не сплатив належної суми за придбаний лот та суми витрат на підготовку цього лота до продажу.
Учасниками, які сплатили необхідні платежі, можуть бути будь-які фізичні або юридичні особи, які відповідно до закону можуть набувати право власності або право користування земельною ділянкою, що розмістили в електронній торговій системі необхідні документи, зробили закриту цінову пропозицію та сплатили:
- реєстраційний внесок за лотом (у розмірі 0,1 мінімальної заробітної плати) на банківський рахунок оператора електронного майданчика (не повертається учасникам);
- гарантійний внесок у розмірі 30% від стартової ціни лота або 30% від стартового розміру річної орендної плати (не більше 2500 прожиткового мінімуму для працездатних осіб) на банківський рахунок оператора електронного майданчика.
У разі перемоги на аукціоні сплачений гарантійний внесок учасника земельного аукціону зараховується до ціни продажу лота, а у разі програшу – повертається йому.
Запрошуємо всіх бажаючих до участі в аукціонах, які оголошує Виконавчий комітет Ржищівської міської ради Київської області.
Юрій ТЕРЕЩЕНКО, перший заступник міського голови
Ірина МИХАЙЛОВСЬКА, головний спеціаліст відділу містобудування, архітектури та земельних відносин
